Met nieuwe wetgeving in voorbereiding en toenemende druk op duurzaam grondgebruik is de vraag naar heldere pachtconstructies actueler dan ooit. Tijdens de bijeenkomst van het Leernetwerk Duurzame Gronduitgifte op 17 september 2025 gaf advocaat Els Harbers (VanGoud Advocaten) een overzicht van de juridische mogelijkheden en valkuilen bij pacht. Van tussentijdse opzegging tot natuurpacht: haar verhaal bood deelnemers houvast in een complex en veranderend speelveld.
Geliberaliseerde pacht: hoe werkt het?
Geliberaliseerde pacht is tegenwoordig de meest gebruikte vorm. Deze overeenkomsten worden afgesloten voor een bepaalde duur en ter goedkeuring ingediend bij de grondkamer.
- Korter dan 6 jaar: geen prijstoetsing.
- 6 jaar of langer: wél prijstoetsing, waarbij de grondkamer toetst aan de regionale norm uit het Pachtprijzenbesluit.
Een langere looptijd is administratief handig: er hoeven niet telkens nieuwe contracten te worden opgesteld. Het nadeel: de wet voorziet standaard níet in een tussentijdse opzegmogelijkheid.
Rechtspraak: ruimte voor tussentijdse beëindiging
Tot 2011 gold dat tussentijdse beëindiging bij geliberaliseerde pacht uitgesloten was. In 2017 keerde het tij: de Centrale Grondkamer oordeelde dat tussentijdse opzegging mogelijk is, mits aan voorwaarden voldaan wordt. In 2020 werd die lijn nog eens bevestigd.
Dat betekent dat er inmiddels wél mogelijkheden zijn, maar alleen wanneer de overeenkomst duidelijke en toetsbare afspraken bevat.
Voorwaarden die de grondkamer stelt
Harbers wees drie cruciale voorwaarden aan:
- Clausule in de overeenkomst. Zonder bepaling geen tussentijdse opzegging.
- Objectieve beëindigingsgrond. Voorbeelden die de grondkamer doorgaans accepteert zijn overlijden van pachter of verpachter, verkoop van de grond, bestemmingswijziging of realisatie van een concreet natuurontwikkelingsproject. Subjectieve redenen (“ik heb er geen zin meer”) zijn uitgesloten.
- Redelijke opzegtermijn. Vaak drie maanden, maar altijd passend bij het teeltseizoen.
De grondkamer kan bepalingen schrappen als die te ruim of te vaag zijn geformuleerd. Dan blijft de overeenkomst bestaan, maar zonder de bedoelde opzegmogelijkheid.
Ruilgrond: een lastig geval
Tijdens de bijeenkomst kwam ook de vraag naar voren of tussentijdse beëindiging mogelijk is wanneer grond nodig is voor een ruiltransactie.
Volgens Harbers ligt dit ingewikkeld: bij ruilgrond gaat het vaak niet om de relatie tussen verpachter en pachter van het betreffende perceel, maar om een bredere strategische afweging. Daarmee is het de vraag of dit een objectief bepaalbare beëindigingsgrond is. Bij ruiling is er meestal sprake van een verkoop van de pachtgrond en dat wordt wel gezien als een objectief bepaalbare beëindigingsgrond.
Mondelinge pacht: groot risico
Een mondelinge afspraak lijkt soms praktisch, maar kan door de rechter worden vastgelegd als reguliere pacht. Daarmee krijgt de pachter volledige pachtbescherming en kan de eigenaar ongewild tientallen jaren vastzitten. Harbers: “Mondelinge pacht is het meest risicovolle rechtsfiguur dat we kennen. Leg afspraken altijd schriftelijk vast en dien ze in bij de grondkamer.”
Nieuwe pachtwetgeving in voorbereiding
In Den Haag wordt gewerkt aan een herziening die vijf vormen van pacht introduceert:
- Reguliere pacht – blijft grotendeels bestaan, met een bedrijfsmatige toets rond de AOW-leeftijd van de pachter.
- Duurzame langlopende pacht – overeenkomsten van 24 of 35 jaar, zonder continuatierecht.
- Kortlopende pacht – maximaal 12 jaar, met prijstoetsing; hoe langer de looptijd, hoe hoger de toegestane pachtprijs.
- Teeltpacht – voor hoogrenderende gewassen, maximaal 2 jaar, zonder prijstoetsing. Er komt een negatieve lijst met gewassen die níet kwalificeren.
- Natuurpacht – specifiek voor natuurgronden, looptijd 6 jaar, met prijstoetsing. Bij wijziging van natuurdoelen kan de overeenkomst tussentijds worden beëindigd, mits de pachter wordt gecompenseerd.
Daarnaast wordt gewerkt aan een positieflijst met duurzaamheidsafspraken die grondkamers standaard zullen accepteren. Dat moet zorgen voor meer duidelijkheid en voorspelbaarheid in de praktijk.
Praktisch advies: zekerheid vooraf
Wie zekerheid wil, kan volgens Harbers het beste een ontwerpovereenkomst vooraf ter toetsing indienen bij de grondkamer (art. 7:324 BW). Wordt deze ongewijzigd goedgekeurd en daarna tijdig ingediend, dan is de overeenkomst geborgd en kan niemand daar later nog tegen in beroep.
Daarmee gaf Els Harbers de deelnemers niet alleen een juridische update, maar ook praktische handvatten. Haar kernboodschap: zorg voor heldere afspraken en toets die waar nodig vooraf – juist nu de wet in beweging is.
